logo
 
logo
30 марта 2020

Коронавирус, форс-мажор и его влияние на договоры аренды

logo
Автор:
  • 7327
  • 0
Коронавирус, форс-мажор и его влияние на договоры аренды
Данная статья опубликована в блоге Полины Габай на сайте «Эхо Москвы»

Пандемия коронавируса поставила перед гражданами и бизнесом ряд новых организационных и юридических проблем. Намеренно избегая неподъемную тему экономического кризиса, коснусь лишь наиболее практических вопросов, в частности отношений по поводу аренды недвижимости. Можно ли считать коронавирус обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором), как это влияет на договоры аренды и главное, какие могут быть санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение текущих обязательств.

Понятие форс-мажора и условий непреодолимой силы

Гражданский кодекс РФ постулирует не только свободу, равенство и добросовестность участников правоотношений (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 307 ГК РФ), но и рисковость любой предпринимательской деятельности. Между тем, это не означает, что деятельность участников гражданских правоотношений можно рассматривать в отрыве от контекста текущей политической, социальной и экономической обстановки. Да, по общему правилу они не влияют на исполнение гражданско-правовых обязательств, но в отдельных случаях все же принимаются во внимание. Одним из наиболее ярких случаев такого плана выступают как раз обстоятельства непреодолимой силы или форс-мажор, позволяющие избежать или как минимум рассчитывать на освобождение от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Однако ГК РФ не дает однозначного определения обстоятельствам непреодолимой силы, но неоднократно указывает на них применительно к отдельным гражданско-правовым институтам (осуществление прав на ценные бумаги, приостановление течения срока исковой давности и т.д). Не содержит ГК РФ и перечня обстоятельств непреодолимой силы, однако в п. 3 ст. 401 ГК РФ дает их квалифицирующие признаки: чрезвычайность и непредотвратимость, которые достаточно подробно разъяснены Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7. Так, требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Непредотвратимым в свою очередь признается обстоятельство, при котором любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Конкретный же перечень обстоятельств непреодолимой силы можно найти в Положении о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой РФ обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), утв. постановлением Правления ТПП РФ от 23.12.2015 № 173-14 , которое применяется при исполнении внешнеторговых сделок. Массовые заболевания (эпидемии) отнесены данным Положением к обстоятельствам непреодолимой силы.

Таким образом, вполне обоснованным представляется вывод о том, пандемия коронавируса является чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством и может быть признана форс-мажором. Идентичное мнение было высказано Минфином РФ и ФАС РФ применительно к вопросу осуществлении государственных закупок (Письмо Минфин РФ от 19.03.2020 № 24-06-06/21324, Письмо ФАС РФ от 18.03.2020 № ИА/21684/20). Оба ведомства признали распространение новой коронавирусной инфекции, вызванной 2019-NCOV обстоятельством непреодолимой силы.

Юридические последствия форс-мажора на договоры аренды

Теперь разберемся с влиянием данного фактора на отношения по поводу аренды и разберем юридические последствия неисполнения обязательств по оплате арендных платежей. Но сперва обратим внимание на что, предпринимательские риски, отсутствие у должника необходимых денежных средств, финансово-экономический кризис, изменение валютного курса, девальвация национальной валюты не являются по общей норме форс-мажором, если только они не были отнесены к таковым условиями договора (контракта). Поэтому одна из основных проблем состоит как раз в разграничении причин, приведших к нарушению обязательств по договору.

Также немаловажно и то, что согласно положениям ГК РФ обстоятельства непреодолимой силы не прекращают автоматически гражданско-правовые обязательства (см. п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7), а также не влияют на условия заключения и исполнения гражданско-правовых сделок, если иное прямо не предусмотрено нормами части 2 ГК РФ или сторонами в договоре.

Действительно, на практике участники гражданско-правовых сделок довольно часто предусматривают специальные условия на случай форс-мажора и определяют его последствия в отношении своих прав и обязанностей (например, приостановление исполнения сделки). Поэтому первично следует изучить условия конкретного договора, а если он не позволяет сделать однозначный вывод, то придется ориентироваться на общие нормы закона. Далее рассмотрим общий порядок исполнения договоров аренды государственного, муниципального или частного имущества в условиях пандемии коронавируса.

Исполнение договоров аренды государственного и муниципального имущества

Арендаторам государственного и муниципального имущества в условиях пандемии коронавируса предоставлена отсрочка по оплате арендных платежей в соответствии и на условиях, предусмотренных Распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства».

В соответствии с п.п. 1 и 2 данного Распоряжения Росимуществу и федеральным органам исполнительной власти по договорам аренды, заключенным в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества» предписано в течение 3 рабочих дней со дня обращения субъекта малого и среднего предпринимательства заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020 году, и ее уплату равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию сторон. При этом Росимущество и федеральные органы исполнительной власти должны были уведомить в течение 3 рабочих дней со дня вступления в силу Распоряжения Правительства № 670 от 19.03.2020 г. субъектов малого и среднего предпринимательства о возможности заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

Исполнение договоров аренды частного имущества

Арендатором частного имущества намного сложнее, особенно если условия договора аренды не регламентируют отношения сторон при возникновении обстоятельств непреодолимой силы. К сожалению, закон также не предусматривает четкого механизма действий сторон при форс-мажоре. Применительно к договору аренды, заключенному двумя предпринимателями, следует, с одной стороны, помнить, что действующее законодательство РФ не предусматривает для арендатора права на досрочный односторонний отказ от договора аренды в случае форс-мажора (п. 2 ст. 610, ст. 620 ГК РФ, п.п. 10, 12 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54), не освобождает его от обязанности оплачивать аренду имущества в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы, с другой стороны, эти обстоятельства учитываются при разрешении вопросов ответственности за нарушение обязательство по договору (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

В итоге мы смогли сделать следующие выводы, выделив ряд возможных вариантов развития отношений арендодателя и арендатора:

  1. стороны заключают дополнительное соглашение к договору аренды, в котором с учетом интересов друг друга определяют условия дальнейшего исполнения своих обязательств по договору в условиях пандемии коронавируса,
  2. арендодатель расторгает договор аренды по своей инициативе в связи с невнесением арендатором арендной платы по правилам ст. 619 ГК РФ и п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7. Согласно п. 9 наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали. Кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении. При этом должник не отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы (п. 3 ст. 401, п. 2 ст. 405 ГК РФ). Это означает, что фактическое пользование имуществом арендатору нужно оплатить, но санкции за просрочку оплаты применить не удастся.
  3. арендатор расторгает договор по правилам ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Однако имеется риск того, что обстоятельства форс-мажора могут быть не признаны существенным изменением обстоятельств, а расценены в качестве предпринимательского риска. Именно такую позицию занимают суды, оценивая изменение курса валют, введение внешнеэкономических санкции и проч. финансово-политические явления (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 № 4876/01, п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017 и др.).

С учетом всего вышесказанного выходит так, что форс-мажор не освобождает арендатора от оплаты, но освобождает его от санкций за задержку платежа. Однако такой категорический вывод сложно назвать корректным, так как, во-первых, прогноз судебного разбирательства дело жутко неблагодарное, во-вторых, исход зависит как от заключенного договора, так и от закона. При этом закон может быть применен по-разному: взыскание платы за период пандемии может быть квалифицировано как злоупотребление правом со стороны арендодателя, равно как и наоборот, плата будет взыскана, а обстоятельства квалифицированы как предпринимательский риск арендатора. Представляется, что настоящий вопрос это не только и не столько вопрос права, сколько неизвестная еще линия правоприменителя с учетом политического, экономического и социального курса.

Поэтому строить планы и питать иллюзии с опорой на «форс-мажор» вряд ли стоит. А с учетом того, что от государства сложно ожидать какого-либо деятельного участия в судьбе предпринимателей, сторонам договора (касается не только аренды), по всей видимости, придется самостоятельно искать консенсус. И чем раньше стороны откажутся от аргумента «битый небитого везет», тем мягче будут последствия для всей бизнес-среды. К сожалению, предполагаю, что большая часть арендодателей в ближайшие пару месяцев не будет склонна пересматривать условия аренды, не понимая, что выигрыш закончится обоюдолетальным исходом. И куда эффективнее сейчас пойти на мирные взаимные уступки, чем через пару месяцев дружно пойти ко дну, крепко обнявшись по-братски. Напоследок.

Дополнительные комментарии «Факультета Медицинского Права»:

Российское бизнес-сообщество и органы государственной власти едины во мнении о том, что в сложившихся условиях пандемия коронавируса и ее влияние на предпринимательскую деятельность - это действительно обстоятельства непреодолимой силы. Об этом свидетельствует официальная позиция Минэкономразвития РФ и ТПП РФ.

Полагаем необходимым обратить внимание на 3 нюанса:

  1. Как обстоятельство непреодолимой силы свидетельствуется не сама эпидемия коронавируса, а ограничительные или другие меры, предпринимаемые властями на территории России для противодействия распространению пандемии, из-за которых исполнение контракта российской компанией становится невозможным.
  2. ТПП РФ подтверждает форс-мажорные обстоятельства только по внешнеторговым договорам российских компаний.
  3. Для подтверждения форс-мажорных обстоятельств при исполнении российских контрактов обращаться можно в региональные ТПП. При этом, ТПП РФ разъяснило, что поскольку возможности у региональных ТПП разные, поэтому, в случае необходимости, если не хватает кадров, выдать документы о форс-мажоре может Палата соседнего региона.

По данным с официального сайта Минэкономразвития РФ ТПП России открыла горячую линию для консультирования бизнеса по теме форс-мажорных обстоятельств, возникших при исполнении договоров/контрактов в связи с распространением коронавирусной инфекции COVID-2019.

Консультации осуществляются по телефонам:
+7 (495) 620-04-01, по будням с 9.00 до 20.00;
+7 (495) 620-02-93 и +7 (495) 620-05-20, по будням с 9.00 до 18.00
Комментарии0
Есть вопросы? Задайте их юристу!
Вам также будет интересно
8785
0
Комментарии